这几年她自己的嫁妆田地和铺子获利都很丰厚，去年过了秋收后，暮云盘点了一下自己的私房，竟然比成亲时多了两千亩地和两间铺子不说，还落下了八千两银子。

她想着这银子放在手里也没什么用处，不如再拿出去置些产业。

而且她也是受到了玉兰那处宅子的启示，一个小小的一进宅子，买的时候不过四百两银子，租出去一年就能得五十多两，不过七八年就能收回本钱，还白落一宅子。不管是哪个时代有钱的话投资房产还是很靠谱的。

暮云原本是想着拿这些银子再置办个庄子的，只是京郊附近的良田早都没有了，再远一些的地方，地价倒是便宜，可是离得远了，下头的管事就容易出些幺蛾子。她自己在南边的庄子就幺蛾子巨多，最后不得已她只能让钟管事夫妻和钟毅长居南边那边了。

见了玉兰那处宅子，暮云心里倒是有了些想法，正好朱雀大街东头那边有一家大酒楼因着经营不善要转卖。因着酒楼年岁长有些破旧，加上它是连着后头一大片院子卖的，因位置好要价不低。

暮云去看过了，那房屋实在太破败了些，要是买下来少不得还得重新修缮整改，也不是个小数目。

再说这地方离贡院和国子监都有些远了，坐马车也要半小时，要是再往前二里路，就是再破败些这地方也早卖出去了。

那个地方也是暮云偶然从那里经过看到的，于是她便让管事去打听了一下。后来又亲自去看过一回，觉得还可以入手，和卖家砍了价后，最后只花了二千八百两银子将这个酒楼和后头的十来亩地一块买下了。

买下后暮云直接让人将原本的房子推倒重新盖了新房。暮云没有让人盖酒楼什么的，而是盖了两座二层小楼，一座用来经营一家书肆。另一座则开了一家布店，还兼卖一些成衣，二楼则雇了一些绣娘在这里做活，而且这里只做男装，确切的说这里只卖读书人的衣裳。

至于后头的那块空地，她让人盖成了一座三进的院子，但是与一般住宅的格局不同，这里面分成了一个个的小院，而且每个院子里都有独立的卫浴系统，院子前头还有两口水井，以供租客使用。

盖房子加上房间里必备的一些家具和摆设，花了暮云两千多两银子。

而那家书肆虽然看着不大却是花了她近六千两银子，毕竟书本什么的都是体积小价格贵的东西。

还有文房四宝什么的，一封不起眼的徽墨就要十几两银子，这还是进价。要不是暮云也会弄墨，普通的墨块，暮云直接让自己作坊做了，不然光是进文房四宝就要废不少银子。

所以说啊这书肆生意也不是谁都能做的。幸亏那会儿已经到了年底她又进了一笔收益，要不然她私房银子都不够用了。

院子虽然在年前就建好了，但是暮云却没有急着往外租房子。直到年后各地举子纷纷赶来了，暮云综合了一下这附近的房价后，才将小院一个个的租了出去。按着大小，这些院子每个月的租金从十两至三四十两不等。

当然这是什么也不提供的价格，如果你还想吃现成的饭菜的话，还要额外花费。按照荤素多少，每人每月一两到七两银子不等。

虽然听着很贵，但是比贡院边上的那些客栈已经是便宜很多了。那些客栈的上等房这个时节一天就要七八两银子，一个月光租金就是五六十多两，加上伙食的话还要更贵。而暮云这里最大的院子一个月租金虽然要四十两，但是四五个同乡挤挤是付房租不成问题的。

虽说举人的财政状况比起秀才来定要好上许多，但是除非祖业丰厚，要不然手头大多都不宽裕。毕竟大老远的从外地赶来，最少要住两三个月，除了吃住，同窗间要一起吃顿酒席互相交流一下经验吧？好不容易来一趟京城，得买上几本老家没有的书籍吧？各地风俗不同，参加文会诗会什么的总得做两身京城流行的服饰吧？若是囊中有些余钱，也得买些京城特产什么的给家人带回去吧。再加上来回路费，这一算，就是京城附近的举人参加一回会试至少也要三四百两银子打底。那些路远的，怕是光路费也不止这个数吧？

就是这样那怕暮云的院子离贡院那边稍远一些，但是因着价格公道，所以到最后也是住的满满的。春闱结束后，

虽然有些退房的，但是没用多久又重新住满了。有些预备留在京城等下一科春闱的，听人说起这里后便搬到这边来了，毕竟这地方租金比别的地方要便宜三分之一呢，还是内城。

再加上暮云后来还推出了一项优惠政策，原先两个店铺刚开张，东西都是九折出售的，而暮云则规定凡是租院子的学子到自己家的书肆买东西在这基础上一律再打九折，到绸缎铺子买东西则打八折。

这样一来，虽然利润薄了，但是薄利多销之下，生意也很是兴隆。这不，三个多月下来，暮云看了看这几个铺子的盈利也很是吃了一惊，不过一个季度而已，竟然一下子挣了将近五千两银子。

她原先估摸着这家书肆第一年能勉强支撑就不错了，没想到竟然是赚钱最多的，最多的二月份竟然有一千八百两银子的利润。不过一月份和三月份加起来都没有这个数，每个月也就五六百两，即使是这样，暮云也觉得比自己想的要多的多了。

看着这么多银子，暮云心里乐开了花！